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        《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”工作指導意見》政策解讀

        來源: 福清市      發布時間: 2019年09月18日 19:00     瀏覽量:{{ pvCount }}     【字體:   

          一、《導則》的編寫目的 

          “拆舊、拓新、整漂亮”行動是“清溝、掃地、擺整齊”行動的升級版,目的是改善農村人居環境、提高村產價值、增強村集體財產性收入、取得可持續的建設和管理資金,營造更加濃的公平公正氛圍,落實鄉村振興“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”的總要求。 

          “拆舊、拓新、整漂亮”的形象勾畫:通過“點、線、面”拆除,建新房、通新路、植新綠、蓄新水、改新用。做到“污水成網、有效運行,垃圾分類、減量利用,規范建房、小區示范,更新改造、風貌提升,規整漂亮、生態宜居”,用5年的時間建成一大批福建省最美鄉村。 

          有條件的村莊應著手開展“穿衣、戴帽、扮靚麗”行動,通過對存量農房的“穿衣、戴帽”,打造具有福清本地特色的坡屋頂和外墻裝飾,系統進行景觀綠化美化,全面提升村莊人居和人文環境,力爭通過10-20年的努力,把福清農村建設成為中國最美鄉村。 

          本《導則》的編寫,力求通過正確處理拆除舊房、處置“歷史”兩違、補償安置、新地利用和提升公共基礎設施的關系,讓群眾有更強、更實的獲得感。重點考慮兩個問題: 

          (一)回答“誰來做?做什么?怎么做?”的問題,提高《導則》的可操作性。《導則》將涉及的工作形成方案化,并分解“拆舊、拓新、整漂亮”工作形成項目,各項目由相關單位承擔,負責具體操作細化。 

          (二)探索政府引導,利用農村有限的市場機制和先進地區的經驗,激活村民主動參與“拆舊、拓新、整漂亮”行動的熱情。為要解決:1.行動所需的資金來源,即“錢怎么來?”;2.行動所需的激勵措施,“怎樣變被動為主動?”;3.行動所的權益保障,即“不動如何獲得確權?”。 

          以上問題貫穿于《導則》編制的始終,關鍵在于解決上第二個問題,是《導則》制定的立足點。作為問題導向,延伸出“拆舊、拓新、整漂亮”工作的技術和經濟方面相關的政策需要統一修訂標準加以指導。 

          二、《導則》主要依據及參考 

          《導則》主要根據《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》、《中共中央國務院印發<鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)>》、《中共中央辦公廳國務院辦公廳印發<深化農村改革綜合性實施方案>》、《福州市城鄉建設委員會關于加快推進農村人居環境整治提升試點村創建工作的通知》等有關規定,結合本市情況制定。 

          《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》提出:探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。 

          《中共中央國務院印發<鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)>》第九章提出:分類推進鄉村發展,按照集聚提升、城郊融合、特色保護、搬遷撤并的思路,分類推進鄉村振興,不搞一刀切。 

          《中共中央辦公廳國務院辦公廳印發<深化農村改革綜合性實施方案>》提出宅基地制度改革的基本思路是:在保障農戶依法取得的宅基地用益物權基礎上,改革完善農村宅基地制度,探索農民住房保障新機制,對農民住房財產權作出明確界定,探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機制,探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑。 

          《福州市城鄉建設委員會關于加快推進農村人居環境整治提升試點村創建工作的通知》提出探索:采用村集體收取風貌保證金模式,加強農房建筑風貌管控;對超用地面積或建筑面積部分實施有償使用方法;歷史“兩違”分類實施補辦手續和發證辦法等。 

        序號 

        文件名稱 

         

        1 

        (1意見)中共義烏市委義烏市人民政府關于推進農村宅基地制度改革試點工作的若干意見 

          

        2 

        (7辦法)義烏市“集地券”管理暫行辦法 

          

        3 

        (7辦法)義烏市農村土地民主管理暫行辦法 

         

        4 

        (7辦法)義烏市農村宅基地歷史遺留問題處理暫行辦法 

         

        5 

        (7辦法)義烏市農村宅基地取得置換暫行辦法 

          

        6 

        (7辦法)義烏市農村宅基地使用權流轉暫行辦法 

          

        7 

        (7辦法)義烏市農村宅基地有償使用暫行辦法 

         

        8 

        (7辦法)義烏市農民住房財產權抵押貸款實施辦法 

          

        9 

        (9細)義烏市農村更新改造實施細則 

         

        10 

        (9細)義烏市農村集體經濟組織成員資格界定指導意見 

          

        11 

        (9細)義烏市農村集體經濟組織宅基地收益分配管理指導意見 

          

        12 

        (9細)義烏市農村土地民主管理細則 

         

        13 

        (9細)義烏市農村宅基地超標準占用有償使用細則 

         

        14 

        (9細)義烏市農村宅基地使用權轉讓細則 

          

        15 

        (9細)義烏市農村宅基地有償調劑細則 

          

        16 

        (9細)義烏市農村住房歷史遺留問題處理細則 

         

        17 

        (9細)義烏市“集地券”管理細則 

          

        18 

        《中共義烏市委辦公室義烏市人民政府辦公室關于進一步明確農村住房歷史遺留問題處理及不動產登記辦理意見的通知》 

         

        19 

        《余江縣宅基地有償使用、退出及流轉辦法》 

         

        20 

        《晉江市農村宅基地自愿有償退出指導意見》(2018) 

          

        21 

        《晉江市人民政府辦公室關于做好宅基地使用權轉讓工作的通知》(2018) 

          

        22 

        《晉江市農村宅基地與村民住宅建設管理暫行規定》(2017) 

          

        23 

        《福鼎市依法沒收的違法用地地上建筑物及其他設施處置辦法》(2018) 

         

        24 

        《玉環市沒收違法建筑物處置辦法(試行)》(2017) 

          

        25 

        《佛山市南海區農村宅基地歷史遺留問題分類處置實施細則》(2018 

         

          、《導則》突破的瓶頸 

          1.引進土地有償使用辦法。這是綜合國內宅基地試點改革的一項重要成果,是《導則》的主要突破點,也是必須慎重考慮的問題。鑒于國內尚處于試點階段,土地有償使用僅適用于宅基地有償競位、超標準占用宅基地。土地有償使用通過村集體與村民簽訂合同來履行,可以有效平衡各方利益,使土地使用更加公平。為此《導則》中涉及村集體所有重大事項,必須由村集體以鄉規民約方式,經“一事一議”程序確定后實施。 

          根據省、福州市的推薦,我們選擇江西余江、福建晉江、浙江義烏的宅基地改革經驗進行對比。從制度設計的科學性、完整性與可操作性方面出發,我們為主選擇了義烏樣本,主要參考了浙江義烏宅基地改革“1意見7辦法9細則”中的宅基地超標準占用有償使用、宅基地歷史遺留問題處理、土地民主管理等,最主要是引進土地有償使用這條經驗,解決村集體作為土地所有者的權益實現問題。 

          2.擁有祖宅的戶籍從拆舊范圍遷出的鄉賢,且在本村沒有住宅的,允許選擇一塊安置地置換,在符合條件后(包括戶籍遷回本村)審批建房 

          3.超過六層(不含)或占地面積200㎡(不含)或建筑面積超過1000㎡(不含)等超建筑的歷史“兩違”的處置。對符合土地利用規劃的,沒收參照福鼎做法;對尚未依法處理大違建,村集體地有償使用費,時舉報不繳納土地有償使用費的違建戶,鎮街對村集體舉報的違建必須拆除處理。 

          4.歷史“兩違”處罰基數抵扣。符合條件的允許處罰基數進行抵扣。 

          、《導則》的重點說明 

          管理工作貫穿于“拆舊、拓新、整漂亮”工作的始終,是“拆舊、拓新、整漂亮”工作制度建立的基礎,為《導則》的核心部分。 

          (一)明確了突破性政策法律依據。擬推出的兩個突破性政策:一是歷史建處置二是宅基地有償使用。歷史“兩依據《福建省村鎮建設管理條例》第三十條,由所在鎮街處罰,但處罰不代表可以審批建房。超面積占用集體土地,依據《福建省農村村民住宅建設用地管理辦法》第十八條至第二十條規定,村集體經濟組織按合同約定收取有償使用費,符合民法精神和農村宅基地“三”改革要求也符合最近印發的福州市農村宅基地及房屋確權登記試點工作方案》明確提出的要求。 

          (二)提出了相配套文件的標準制定。由相關部門細編制規范性文件,作為“拆舊、拓新、整漂亮”行動配套文件,統一標準、統一目標、統一行動,形成福清市“拆舊、拓新、整漂亮”工作“1意見1導則6辦法”:《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”工作指導意見《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”工作導則》、《福清市精準規劃編制辦法》、《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”拆舊補償安置辦法》、《福清市農村宅基地歷史遺留問題處理暫行辦法》、《福清市農村宅基地有償使用暫行辦法》、《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”農房建設暫行辦法》、《福清市農村土地民主管理暫行辦法》。 

          1.《福清市精準規劃編制辦法》 

          編制內容包括:規劃調查(村莊的產業、民房、風貌及其規模)、規劃深度等。相關規劃指標應參照《福建省農村人居環境整治技術指南》確定。 

          ①規模控制。城郊融合類村莊按100/人控制,其它村莊按120/人控制,并劃定村莊管控線。公共配套設施建筑占地面積人均不小于1.5平方米。 

          ②建設指標。農房宅基地面積最高120/戶。農戶專有空地面積應控制在宅基地占地面積的一半以內,專有空地外再提供宅基地占地面積一半以內的綠(菜)地,配套可通達的道路、管線等基礎設施。自建農宅建筑層數應控制3層以內,建筑面積控制在300/戶以內,建筑檐口高度控制在12米以內,總高度控制在14米以內,主屋面坡度宜為28°—35°。集中建房可按共享空間方式布置,具體按審批方案執行。 

          ③風貌控制。不得建設高大封閉式圍墻,集中建房的不提倡建設單體圍墻,提倡用綠籬分隔。有條件的村莊可利用裝配式建筑進行集中統建。 

          ④老舊建筑利用。對管控區內具有保留價值的傳統建筑采取原貌修復手段加以利用,塑造福清本地建筑特色,其占用的土地可單獨增計建設用地規模。對已完全損毀和難以修復的古宅區進行拆除。 

          ⑤年度建房用地。面積以滿足次年符合條件村民申請建房需求量為宜。超過村莊管控線的用地每村不得超過20畝,且必須用現有的建設用地置換。之后的建房規劃區域,以利用騰退舊房用地為主。 

          ⑥配套農民公寓。有條件的村莊應在中心村集中建設多層公寓。 

          ⑦精準規劃的審批。新房建設區域規劃應明確該區域可安排建房的數量(戶數)、位置和面積等指標控制,必須報市政府進行整體審批。 

          2.《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”拆舊補償安置辦法》 

          ①補償方式。采用“借地退出、地塊安置、產權安置、貨幣補償”等4種方式。嚴重影響公共安全的危舊房應強制使用“借地退出”方式退出宅基地。 

          ②認定補償安置面積。證件齊全和1987年前已建成的房屋,認定補償安置面積參照現有城區征遷的認定標準。未經審批的宅基地和建筑面積的認定,可采用城區征收的認定標準但應以法定面積為限,即:宅基地占地認定面積以120/150(舊改,下同)為限、建筑認定面積以300為限。 

          ③宅基地補償價格。按住宅基準地價,未覆蓋地區按本鎮街住宅末級基準地價的60%計算。其它用地(含超標部分)按照征地價格計算。 

          ④房屋補償。1987年后未經批準建設的房屋,經認定的建筑面積按城區房屋征收補償標準,扣除經認定的建筑面積后按相應的拆舊補償標準的70%計算。零搭(不論層數、裝修檔次)的補償標準為150元/ 

          ⑤宅基地安置。宅基地安置按照“先交拆先選地”、“一戶一宅”的原則。 

          ⑥補助獎勵標準。拆舊補償涉及的各類補助與獎勵標準由村集體經濟組織根據各村實際結合村規民約制定。 

          ⑦其它。擁有祖宅的戶籍從拆舊范圍遷出的鄉賢和村民,且在本村沒有其它住宅的,在其拆舊補償認定土地面積大于可安置地塊時,允許選擇一塊安置地置換,在符合條件后審批建房,同時分攤安置區建設成本。 

          各鎮街應指導村級組織,根據市里的拆舊補償安置辦法,擬訂適合本村的拆舊補償安置細則,拆舊補償標準可在±30%范圍內調整。 

          3.《福清市農村宅基地歷史遺留問題處理暫行辦法》 

          依據《福建省村鎮建設管理條例》由所在鎮街行使處罰權。 

          (1)鎮街處罰。違法建筑分為兩檔罰款,450(含)以內按100元/450(不含)-1000(含)按150元/ 

          (2)處罰基數抵扣。2種情形可以抵扣:①1987年前已建成或經批準的村內自有存量住宅;②建房戶已向所在鎮街繳納處罰費用的。 

          建房戶已向村集體認可的組織繳納的費用不得用于扣罰款,可用于抵扣土地補償費和超標土地有償使用費處罰基數抵扣可以累加,在拆舊村民與村集體簽訂補償安置協議并封房后扣減罰款金額未抵扣部分仍按原標準罰款。同時便于村推進,處罰基數抵扣拓展到全村范圍內,根據參加抵扣的建筑是否位于“拆舊、拓新、整漂亮”范圍內,拆舊補償采取不同的補償安置方式:①紅范圍內的,采取貨幣補償方式;②紅范圍外的,采取地退出方式,在村集體使用該舊宅基地時轉貨幣補償予以兌現。 

          (3)村收取土地補償費和超標土地有償使用費。土地補償費按現有標準。超標土地有償使用費標準按新編制的宅基地有償使用辦法執行。 

          (4)確權辦理。六層(含)以內、宅基地占地面積不超過200(含)或建筑面積不超過1000(含)的歷史“兩違”,符合條件的,確權限于宅基地120(150)、建筑面積300以內。超出的部分用虛線標示,不予確權。 

          4.《福清市農村宅基地有償使用暫行辦法》 

          超標準占地面積為農戶占用的所有宗地的總面積與可審批宅基地面積之差。對已經向鎮村認可的組織繳納過有償使用費的予以認定抵扣,不足部分必須補交。 

          ①超標土地使用費標準。由村集體與超占土地的使用人簽訂土地有償使用合同履行,每五年收繳一次。收費標準為宅基地(專指住宅)120/150內免交,超出部分每年費用按住宅基準地價計算,計算公式為:基準地價÷30萬元/畝×10元/;專有空地50內(含)免交,超出部分每年費用按征地價格計算,計算公式為:征地補償價÷3.775萬元/畝×5元/。宅基地和專有空地超標部分單價實行分檔階梯式累進,其中宅基地以20為一檔、專有空地以50為一檔,累進一檔增加幅度為20%,最高不超過60%。有償使用費標準隨基準地價、土地補償費的調整從下一個繳費窗口期開始作相應調整。 

          ②對所有在未經依法處理前的超大違建和嚴重違法建設,村集體應按照建筑占地和專有空地的面積全額收取土地有償使用費,收取標準同超標土地使用費,同時舉報不繳納的違建戶,鎮街對村集體舉報的違建必須依法處理。 

          5.《福清市“拆舊、拓新、整漂亮”農房建設暫行辦法》 

          精準規劃未經市政府批準,以及未經村集體統籌供地、鎮街批準,個人不得建房。區分“宅基地”與“專有空地”的不同,所有用地列入管理。建設用地待審批后,分為安置用地和依申請建設用地,兩種地塊的選擇方式不同:安置用地實行“先交拆先選地”,依申請建設用地實行“有償選位”。建設指標按照《福清市精準規劃編制辦法》中的“建設指標”執行。 

          “拆舊、拓新、整漂亮”的村級組織,應先滿足拆舊安置后,再安排依申請建設用地。建房統籌供地的先后順序為:①安置地——②“借地退出”安排地塊——③依申請建設用地。建設用地采用成本核算分攤。舊房不拆除所占宅基地又不退回的不予批準宅基地,并根據集體土地成本實行有償使用。 

          零星舊改需要符合精準規劃(在規劃上要有具體標識),并納入村集體統籌供地范圍。 

          6.《福清市農村土地民主管理暫行辦法》 

          村級組織在鎮街指導下,制定《XX村土地管理村規民約》,主要內容包括土地有償使用、宅基地有償選位、土地有償退出、拆舊補償、土地增值收益使用等實施細則,通過“一事一議”確定后實施。 

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